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27 juillet 2010 2 27 /07 /juillet /2010 22:20

L'auteur remercie pour leur contribution efficace et constructive Jean-Hervé MOUÉLÉ KIBAYA, SLY Johnson et KALLÉ

Logements-sociauxDenis SASSOU NGUESSO, a procédé, jeudi 8 juillet 2010, à Kintelé (district d’Igné, dans le département du Pool), à 45 km au Nord de Brazzaville, à la pose de la première pierre d’un programme immobilier de construction de mille logements sociaux, dans le cadre d’une convention de partenariat entre le gouvernement et la société israélienne A.B Construction.

Ce programme immobilier prévu sur 48 mois, a commencé par l’installation d’une usine de préfabrication de panneaux modulaires d’ores et déjà opérationnelle (Contrairement à ce que certains ont prétendu, il ne s’agit nullement d’utilisation de fibrociment mais de panneaux de béton coulé).

Le coût total du projet est estimé à 94.684.368,48 dollars américains (environ 50 milliards de francs CFA). Le gouvernement a déjà avancé une partie de sa quote-part pour un montant de 7,5 milliards de francs CFA.

On y trouvera trois types de logements (70m2, 100m2 et 150m2), des centres commerciaux, des établissements scolaires (primaires, collège, lycée), un dispensaire, des aires sportives, jardins, parkings et autres aménagements à caractère urbanistique. 

Dans son allocution, le ministre de la construction de l’urbanisme et de l’habitat, a fait part de la vision du logement social qu’il prête au président de la République :

Monsieur le Président,

Le déficit en logements accumulé en 50 ans d’indépendance, est très important. La nouvelle forme de production que vous lancez, aujourd’hui, va, à n’en point douter, nous aider à résorber ce déficit et à réduire les coûts.

Il faudra, cependant, Monsieur le Président, persévérer dans l’industrialisation de notre pays, car ce n’est qu’en produisant, localement, tous les intrants dans la construction, qu’on pourra baisser les coûts de production et nous rapprocher du véritable pouvoir d’achat de nos concitoyens.

Il sera, également, indispensable de changer de paradigmes dans la façon de résoudre le problème du logement, non seulement en répondant aux besoins des pauvres, mais aussi, en faisant des logements abordables pour tous, tout en évitant que les classes sociales à revenus plus élevés s’approprient les projets de logements en faveur des pauvres.

Monsieur le Président, il est urgent, pour nos concitoyens pauvres, qui sont la grande majorité de notre société, de créer des mécanismes de solidarité, afin qu’ils accèdent à un logement décent.

Comme je l’avais dit dans mon précédent propos, "quand on est démuni pour se procurer des choses aussi élémentaires que la nourriture et le vêtement, que dire de l’achat ou de la location d’une habitation décente"…/…

…/…Monsieur le Président, merci pour la vision que vous avez pour les Congolais, je vous cite: "Ce chemin au bout duquel il y aura la prospérité, le mieux vivre et le mieux-être de chacun et de tous". C’est dans "Le Chemin d’avenir".

La déclaration très sociale du ministre nous engage à une réflexion dans laquelle nous ne prétendrons pas proposer un habitat idéal, mais LOGER DÉCEMMENT et hygiéniquement des gens qui vivent dans des conditions où, en Europe, on hésiterait à abriter du bétail. 

Où le projet Kintélé pose problème, c’est dans le fait que les maisons proposées ne peuvent, compte tenu de la description qui en est faite, en aucun cas être appelées logements sociaux.

Le terme logement social, s’entend : proposer un logement à des personnes ne pouvant pas s’en procurer d’une autre manière. On fournit un habitat à des prix défiant toute concurrence. Que l’on parle de loyer ou d’accession à la propriété (dans le second cas les loyers un plus élevés ne sont, en principe pas perdus pour le "locataire" mais payent les échéances d’un achat à crédit, le problème étant : jusqu’à quand pourrais-je payer mes traites sans me faire saisir le bien pas encore acquis ?

D’évidence, à Kintélé, avec le prix moyen d’une maison placé aux alentours de 50 millions XAF, certes infrastructures fournies (ce n’est qu’un engagement), les traites engagées sur 20 ans vont très largement dépasser les 300 000 XAF/mois.

Les congolais qui sont à même de dégager une telle somme pour payer leur loyer font partie de la classe moyenne congolaise et pas de celle des défavorisés qui sont ceux qui en ont le plus besoin.

N’oublions pas qu’avec un SMIC à 52 000 XAF, le revenu moyen des ménages congolais est compris entre 100 et 200.000 FCFA.

Quelqu’un fait remarquer : "Il (l’Etat) n’a pas les moyens de procurer un logement aux quelques 500.000 mille familles dans le besoin. Au coût des logements "sociaux" de Kintele, il faudrait environ 25.000 milliards de francs CFA (10 fois son budget annuel". Il ajoute : "En outre, le niveau de corruption dans notre administration publique fausserait le jeu (rétro-commissions pour les hauts fonctionnaires, surfacturation, attribution des maisons basée sur les affinités familiales, ethniques ou autres,…" ce qui participe à notre avis d’un tout autre débat.

Le projet ne s’adresse donc pas à une cible populaire, mais à des fonctionnaires relativement haut placés, des commerçants florissants, des magouilleurs d’élite. L’oligarchie fait un semblant d’ouverture pour séduire une classe sociale d’un assez bon niveau social et capable d’être considérée comme consommatrice. Qu’on apprécie ou non, c’est quand même un progrès.

La solution est-elle dans la construction dite traditionnelle (plaisant euphémisme pour parler de béton et de briques en ciment), ou dans celle issue des traditions de l’habitat africain, et de l’imagination écolo-réfléchie ? 

Une expérience de construction de tout un quartier en terre a été fait à l’Isle d’Abbeau (Isère) avec un grand succès, malheureusement mis quelque peu à mal par le lobby des cimentiers (Lafarge/Vicat) qui y ont vu une concurrence déloyale.

Qu’est-ce qui nous empêche de réfléchir dans le même sens ? Les maliens construisent en terre, les yéménites aussi et souvent jusqu’à de grandes hauteurs. L’objection climatique que certains ne vont pas manquer de relever ne tient pas, car s’il pleut effectivement moins dans ces régions, les précipitations y sont d’une rare violence.

Pourquoi utiliser de grandes quantités de ciment alors qu’il en faut bien peu pour fabriquer des briques stabilisée d’excellente tenue ?

L’architecte MOUÉLÉ KIBAYA, avec la contribution de l’université de Toulouse, est le promoteur d’un projet de fabrication de briques en terre stabilisée à Dolisie.

Ce matériau présente bien des avantages : il se passe de sable, de gravier et presque totalement de ciment. Les blocs peuvent être dotés de figures les bloquant sans entremise de mortier, le ciment ne sert donc plus guère que d’adjuvant excepté pour les fondations, linteaux et dalles. Il offre aussi l’avantage par rapport à l’utilisation de briques cuites de ne pas utiliser de bois pour la cuisson. Les matériaux de base sont disponibles à proximité directe des chantiers, le coût du transport est donc limité au maximum.

En conséquence, même en supposant qu’une brique de terre stabilisée soit vendue au même prix qu’une brique en ciment, la construction serait donc forcément moins chère avec ce matériau qui en outre présente des qualités d’isolation très supérieures à celle des parpaings de béton.

En se passant presque totalement de ciment, elle est aussi beaucoup plus écologique, la fabrication de ciment étant particulièrement vorace en énergie, sans parler des poussières volantes. 

Une société propose à Ngoyo (Kouilou) des maisons avec ce type de briques pour 10 millions XAF. Nous doutons qu’elle n’ait pas préalablement fait d’étude de marché et qu’elle ne fasse pas de profits. Elle produit pourtant 5 fois moins cher que le projet des 1000 logements. Elle compte baisser son prix à 7 millions XAF quand elle sera parvenue à son retour sur investissement. La répartition de cette somme sur 20 ans laisse penser que les remboursements pourraient être de 80 à 100 mille XAF/mois.

Pourquoi vouloir à tout prix construire des maisons compliquées avec l’indispensable salle de bains des parents qui double le prix du sanitaire ? Pourquoi ne pas se passer des inévitables balustres et autres colonnes rococo hors de prix ?

Imaginons un habitat dans lequel l’impératif est élémentaire et basique sans pour autant sacrifier à la qualité spatiale, aux conforts thermique, acoustique et esthétique, à la réduction du coût de construction, à l’amélioration du cadre de vie qui sont des notions complémentaires de l’acte de construire. C’est la mission de l’architecte que de les concilier et d’en faire la synthèse.

Il faut être à même de loger les familles de manière décente avec au minimum :

-        Un salon, 10 à 15 m², où pouvoir se réunir et manger, il est vrai qu’en Europe les pièces à vivre sont la plupart du temps plus vastes ;la douceur du climat congolais fait qu’une bonne part de la vie de la famille se déroule en extérieurs ce qui à notre avis peut permettre de réduire la surface du salon.

-        Une cuisine 8m²

-        Une chambre parentale, 10m²

-        Une chambre pour les enfants, 10m²

-        Un sanitaire avec un lavabo une douche et un WC raccordé à un traitement (fosse septique ou égout)

-        Un espace extérieur au moins égal à l’emprise au sol de la construction.

Dans une cinquantaine de mètres carrés² on peut loger une famille africaine, certes, pas au large, mais avec ce qui lui est indispensable : un toit sur une maison en matériaux durables et offrant des conditions sanitaires satisfaisantes (c’est ce que les modèles les plus modestes des constructeurs de pavillons français proposent).

Les familles vivant dans une ou deux pièces dans des baraquements en planches et tôles sans eau ni sanitaires dignes de ce nom considèreraient à n’en pas douter leur déménagement vers le type de maison décrite comme un progrès essentiel de leur modus vivendi

-        A quel prix de revient peut-on construire dans cet esprit au Congo ?

-        A quel prix peut-on proposer un tel produit en achat direct ?

-        Quelles seraient les mensualités d’une accession à la propriété ?

-        Quel en serait le rapport locatif ? 

Nous avons défini un besoin minimal qui n’est en rien limitatif, c’est là un type T3 mais on peut l’extrapoler vers des T4 ou T5.

Nous avons traité du logement, il nous faut aussi penser à l’urbanisme. Il n’est en rien question ici de proposer des quartiers uniformes, tant par l’aspect des maisons que par les couches sociales qui y résideront. Il faut proscrire définitivement toute notion tendant à créer de ghettos qu’ils soient pour pauvres ou pour riches. Les logements sociaux doivent donc côtoyer des constructions plus luxueuses. Il faut confier l’étude à divers cabinets d’architecture de manière à créer plusieurs modèles pour éviter la monotonie.

Ne nous leurrons pas, si un tel projet est tout à fait envisageable au Congo, il ne fera probablement jamais l’objet du moindre regard d’intérêt des administrations en place.

Il faut donc que le secteur privé s’en charge (à l’exemple du lotissement MSF de la lagune de Tchikobo à Pointe-Noire, bien que les 600 maisons proposées (au coût unitaire de 250 à 300 millions de FCFA) ne s’adressent qu’aux citoyens fortunés)

Les compétences congolaises existent aussi bien dans la technique, architecture, maitrise d’œuvre et entreprises générales, que dans l’art de la négociation, l’économie et la gestion. Nombreux sont les congolais qui disposent d’un peu d’argent qu’ils aimeraient investir au pays. Pourquoi ne pas mutualiser, monter une société par actions dans laquelle chacun pourrait investir à la mesure de ses moyens ?

Le rôle de l’Etat serait de :

-        rendre solvables les congolais en développant le secteur industriel et en fournissant les 40000 emplois annuels promis par le Président et que l’on attend encore ;

-        faciliter l’obtention des crédits bancaires par une incitation faite auprès des organismes prêteurs ;

-        contraindre les concessionnaires des secteurs eau et électricité à viabiliser les nouveaux quartiers avec célérité ;

-        promouvoir la filière bâtiment et soutenir les entreprises générales…

Si ce projet élargit considérablement la cible visée par le projet de Kintele, il est bien loin de résoudre le problème de ceux qui sont frappés par la plus grande pauvreté. Leur mal ne peut guère être résolu sans incitation au retour vers la terre d’une grande partie des néo-citadins sans emploi et la revalorisation des métiers de l’agriculture.

Le rôle de l’État consisterait à urbaniser les quartiers qui se créeraient (création des voies d’accès, adduction d’eau, évacuations des eaux de vannes et des eaux de pluie, acheminement d’électricité, …)

Si ce projet élargit considérablement la cible proposée dans le projet de Kintélé, il est bien loin de résoudre le cas des congolais des favelas. Leur problème ne pourra être résolu que par une incitation forte au retour à la terre des néo-citadins sans formation et sans emploi et la revalorisation des métiers de l’agriculture.

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Published by PatrickEric - dans Culture
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Ellabellastarlike 01/08/2010 11:14



Bonjour,


J'ai lu sur afriques.com que ces logements vont être réalisés en fibrociment (ciment et amiante) or, chacun sait aujourd'hui, en France, que l'amiante tue! de nombreux procès ont eu lieu ces
dernières années en France et les victimes ont eu gain de cause après de longues années de luttes, beaucoup sont décédées. Allez-vous pouvoir stopper l'opéra afin qu'elle soit modifiée??


 Cordialement



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